テナント探しをするにあたり何を目安に探したらよいか。このあたりのポイントにお役に立てるよう何を重視して探しているかを書いていきます。
ポイントは以下のとおりです。
- 世帯密集度 ←今回はここ
- 利便性
- 認知度
- 競合度
大きく分けると4項目に分けられます。
この中でもいくつか小項目に分け、優位性を検証することでどれくらいの売り上げが見込める場所なのか判断することをシュミレーションといっています。
ランドリーの売上に大切なもの-世帯数-
世帯密集度とは
一番大切な項目である世帯密集度とはどのようなものでしょうか。
密集度とは店舗の商圏である出店候補地を中心にした一定距離件にどれくらいの世帯数がいるかを数値化したものです。
一般の方がこれを調べようとすると情報の抽出が難しいものです。
下記のサイトはコインランドリーの代理店さんと関係ができていない初期に閲覧していたサイトです。
参考にしていた情報源
jSTAT MAP
https://jstatmap.e-stat.go.jp/
今はというより大多数の方はシュミレーションありきなので、あえて自分で検索しなくてもこちらの数値はシュミレーション内で確認できます。
どれくらい見込み客がいればよいか
可能であれば4,000世帯が欲しいところです。
それ以上であればあるほど尚良しです。
4,000世帯が評価点上限として、これを割り込むと評価点を下がるようになります。
しかし世帯数が多ければ多いほど売り上げに対する母数が上昇しますので、ギリギリよりも圧倒的に多いエリアを探しましょう。
どれくらいの範囲が適正か
これは郊外型としてお話しします。
郊外型とは共同住宅など世帯が密集していないエリアを指し、車移動を前提としております。
そこでメイン商圏を１KM以内、サブ商圏を２KM以内として世帯数を把握します。
当然メイン商圏の方が近いので利用期待値が高く、サブ商圏は三分の一程度の期待値とします。
そのため全体では世帯数が多くてもメイン商圏の密集度が高くないと、その出店候補地の売り上げは上がりにくくなります。
極論を言えば出店候補地の近隣の未密集していればサブ商圏が少なくても成り立つことになります。
全体として注意すべきポイント
このポイントは評価全体の一部でしかありません。
どれだけ世帯数がいても競合が多ければ厳しくなるでしょう。
逆に競合がたくさんいてもそれに勝るほど人口が密集していれば、机上の計算では売り上げは立つということにもなりますね。
実際には距離感であったりほかの要因でそのあたりも変動してしまうのですが。
競合についても続きで記載していきますが、ひとつの要因として世帯数の把握がとても大切になるということです。
出店の最低合格点を60点とすると20点分に相当するぐらいこの世帯数は大切なのです。
どんなに悪くても4,000世帯がいるような候補地を探しましょう。
このポイントは、グーグルマップの建物の密集度合い、ストリートビューで建物の規模感などもわかりますのでそちらも確認しつつ複合的な観点で見ていくと精度が上がってくるかと思います。
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